Chế độ thưởng bấp bênh trong buôn bán BĐS

Sự tăng lên của các khoản vay rủi ro cao có thể do chế độ thưởng sai lầm trên tất cả các mặt trong doanh số bán và tài trợ nhà đất. Bằng chứng đầu tiên là trong quy trình đánh giá thẩm định. Những nhà định giá hoạt động như những người đấu thầu độc lập. Họ được thuê bởi ngân hàng hoặc nhà phát hành khoản thế chấp. Trong những năm qua, các ngân hàng được đánh giá là trung thực trong thẩm định, vì họ muốn đảm bảo rằng tài sản thế chấp ngôi nhà sẽ bảo đảm giá trị khoản vay. Tuy nhiên trong suốt giai đoạn bong bóng nhà đất thì người phát hành kiếm lợi từ việc phát hành các khoản thế chấp, không nắm giữ chúng, nhà phát hành đảm bảo rằng sự đánh giá thẩm định sẽ cao đủ để thanh minh cho các khoản vay. Điều này nghĩa là họ muốn có sự đánh giá cao. Xu hướng này nhanh chóng nhận được sự hợp tác của những nhà thẩm định, vì họ nhận ra rằng nếu họ đánh giá thấp khoản thế chấp được phát hành, họ sẽ không được ngân hàng thuê. Nghĩa là những nhà đánh giá được khuyến khích chọn xu hướng đánh giá cao trong thẩm định của họ. Một vấn đề quan trọng hơn tạo nên chế độ thưởng sai lầm là tồn tại quá trình chứng khoán hóa ở thị trường thứ cấp. Quá trình này là chủ yếu vì đó là sự tồn tại của thị trường thứ cấp, nhà phát hành khuyến khích xác nhận khoản thế chấp mà họ biết người đi vay sẽ không đáp ứng đủ điều kiện.

Nhìn chung, nhà phát hành đối mặt với ít rủi ro tài sản thế chấp được bán trong thị trường thứ cấp, vì vậy càng khuyến khích họ phát hành các khoản thế chấp nhiều đến mức có thể. Họ chỉ đảm bảo rằng các khoản thế chấp trên giấy tờ là đủ chất lượng bán trên thị trường thứ cấp. Khi nhà phát hành biết rất rõ quy định về tiêu chuẩn các khoản thế chấp để bán lại, họ đảm bảo rằng các khoản vay của mình đáp ứng đủ các tiêu chuẩn. Kế tiếp những ngân hàng mua và đóng gói lại các khoản vay thành Mortgage Backed Securities (MBS). Các ngân hàng chỉ kiếm tiền bằng phí thu được từ quá trình trên chứ không nắm giữ các MBS. Điều này có nghĩa là người phát hành chứng khoán sẽ có xu hướng tối đa hóa khối lượng phát hành mà không cần quan tâm đến chất lượng khoản vay mà họ đóng gói hoặc chất lượng tài sản đảm bảo của MBS. Hiển nhiên khả năng của ngân hàng bán MBS, bao gồm các khoản vay có rủi ro, phụ thuộc vào các khả năng bảo đảm tín dụng tốt các khoản trái phiếu của họ. Ở đây chế độ thưởng sai đóng vai trò quan trọng. Công ty đánh giá tín dụng được trả tiền bởi những ngân hàng. Để tránh mất đi khách hàng trong cạnh tranh, công ty đánh giá tín dụng được khuyến khích mạnh trong việc phát hành tín dụng cao cho chứng khoán của ngân hàng. Quá trình này được thực hiện dễ dàng bởi sự tăng mạnh của công cụ tài chính mới và phức tạp. Ví dụ, những ngân hàng bắt đầu phát hành Collateralized Debt Obligations (CDOs), mà điển hình bao gồm hỗn hợp MBS cùng với những tài sản khác. CDOs cung cấp việc tài trợ được phân lớp, với trái phiếu có đánh giá tín dụng cao có quyền lợi đầu tiên trong chi trả.