Mất cân bằng trong giao dịch BĐS

• Tỷ lệ giao dịch phi chính qui cao. đây là một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường bất động sản . cùng với tính chất manh nha của thị trường , số lượng giao dịch phi chính qui chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng các giao dịch, với nhièu hình thức đa dạng chủ yếu là ở các đô thị (thị trường phi chính qui chiếm khoảng 70 – 80%giao dịch) về đất đai và bất động sản khác, thu hút sự tham gia của nhiều tổ chức cá nhân trong xã hội, kể cả cơ quan nhà nước, đòan thể doanh nghiệp nhà nước.

• Mất cân đối về cung cầu. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực kinh doanh bất động sản là rất lớn, chưa đáp ứng đựơc đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nhgiệp khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích văn phòng, khách sạn lại vượt xa cầu. Qua trọng hơn và đáng chú ý hơn là những bất động sản mà cung vượt xa cầu thường được hình thành từ nguồn gốc ngân sách nhà nước.

• Thị trường “nóng , lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động. Trong những năm gần đây , thị trường đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng năm 1997 – 1999 rồi lại sốt vào năm 2000 và lại bị “đóngbăng” rất ít các giao dịch từ đầu 2004 đến nay. Giá cả dễ biến động có lúc theo hướng nhảy vọt trongkhi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Còn tồn tại hai giá: giá do nhà nước qui định và gía thị trường. đây là yếu tố gây khó khăn cho các nhà kinh doanh bất động sản trong việc dự báo nhu cầu và đầu tư đáp ứngnhu cầu về bất động sản. điều này có ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư phát triển, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh.

• Qui trình mua bán phức tạp , qua nhiều khâu trung giankhông cần thiết, tốn nhiều thời gian , chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia của các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, ít nhiều còn mang tính chất “xin – cho”. để hòan thành một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều thủ tục rườm rà, phải đi lại nhiều.

• Các tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách trong quản lí điều hành của nhà nước về lĩnh vực bất động sản .Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của những phần tử thoái hóa, biến chất trong cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản.

• Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán bất động sản , góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ bất động sản. gây ra nhữngkhiếu kiện tranh chấpnhà đất (hiện tại 60 –70 %tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về nhà đất)

• Thiếu sự đồng bộ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ . người kinh doanh bất động sản cần vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để đầu tư (vốn vay thường chiếm tỷ trọng 60 – 80% vốn đầu tư cho dự án). người mua nhà cần vốn vay dài hạn để mua nhà trả góp…….việc vay thường kéo theo việc thế chấp bất động sản . các tổ chức bất động sản lớn còn huy động vốn thông qua thị trường chứng khóan.

• chính sách và biện pháp của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . giá đất đai qui địnhcủa nhà nước đã quá lạc hậu so với thực tế thị trường , nên không có tác dụng điềutiết thị trường.

Giá cả bất động sản ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn đang rất cao so với thế giới mặc dù thu nhập thuộc vào thu nhập thấp nhưng giá vẫn ngất ngưởng và vì vậy nhà đất là một nhu cầu có thực nhưng không đến tay được đại đa số người có thu nhập thấp của xã hội.