Tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường có quy mô lớn và có lịch

sử phát triển từ lâu đời. Bất động sản ở Mỹ được chia làm 5 loại:

– Bất động sản dân sinh: gồm có nhà ở cho một hộ gia đình, nhà ở cho

nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động.

– Bất động sản bán lẻ.

– Bất động sản dành cho khu vực văn phòng.

– Bất động sản dành cho sản xuất.

– Kho bãi¼

Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ

USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia. Trong đó, gần 70% là thuộc khu vực bất động sản dân sinh với 6122 tỷ USD. Nếu xét trong khu vực bất động sản dân sinh thì có tới 90% là thuộc khu vực nhà ở dành cho một hộ gia đình.

Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990

Khu vực Tỷ USD Tỷ lệ %

BĐS dân sinh (Residential) 6122 69,8

Nhà ở cho gia đình gồm một thế hệ 5419 61,7

(single-family homes)

Nhà ở cho gia đình gồm nhiều thế 552 6,3

hệ (multifamily)

Chung cư (Condominiums) 96 1,1

Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực

bất động sản dân sinh. Theo số liệu được công bố bởi trưởng ban dự trữ liên bang Mỹ, tổng tài sản trong khu vực bất động sản dân sinh (houshold real estate assets) là khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006. Trong đó, vay thế chấp là 9,8 nghìn tỷ USD. Như vậy, giá trị bất động sản ròng (Net housing wealth) là vào khoảng 11 nghìn tỷ USD. Nếu xét tỷ lệ tài sản ròng này trong GDP, ta có thể thấy nó biến động theo thời gian, giảm từ 78% vào năm 1987 xuống còn 60% sau 10 năm. Tỷ lệ này tăng cao nhất là vào năm 2005 với 85% và sau đó bắt đầu trượt dốc vào năm 2006.

Bất động sản cũng đóng góp vào GDP một tỷ lệ đáng kể thông qua đồ

thị dưới đây:

Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng

10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy các ngành khác phát triển.

Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy

sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm 1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng

19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.

Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân

có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính, và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu, đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch vụ y tế.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh

tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt

nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt

hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35% trong giai đoạn 1929 đến 1933.

Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại

suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản.