Ảnh hưởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất đến thị trường BĐS

Như chúng ta đã chứng kiến, việc thay đổi lãi suất liên tục của FED đã

có tác động lớn đến thị trường bất động sản của Mỹ. Năm 2001, sau khi FED 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế đang trên đà suy thoái, thị trường bất động sản ngay lập tức đã nóng lên và kéo dài tình trạng bong bóng cho tới giữa năm 2005. Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát khiến cho thị trường không kịp phản ứng, đặc biệt là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả các khoản lãi và nợ đến hạn. Bong bóng bất động sản bị vỡ tung, kéo theo đó là sự sụp đổ của cả hệ thống cho vay thế chấp khổng lồ của Mỹ. Các tổ chức tài chính cũng chịu thiệt hại nặng nề.

Ở Việt Nam, mối liên hệ đó cũng không nhỏ. Cũng với mục tiêu kiềm

chế lạm phát, tháng 2/2008, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một loạt các chính

sách thắt chặt tiền tệ khá “mạnh tay”:

– Quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11%, mở rộng thêm

phạm vi tiền gửi dự trữ bắt buộc và ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn cũng phải thực hiện tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Theo đó, từ đầu tháng 2/2008, tổng cộng có gần 20000 tỷ đồng các ngân hàng thương mại phải nộp dự trữ bắt buộc tăng thêm cho ngân hàng Nhà nước.

– Ngày 15/2/2008, ngân hàng Nhà nước công bố quyết định phát hành

20300 tỷ đồng tín phiếu ngân hàng bắt buộc. Các ngân hàng phải mua 20300 tỷ đồng tín phiếu cùng một lúc, gấp từ 20 – 40 lần so với mức 500 tỷ – 1000 tỷ đồng tín phiếu trong các phiên đấu thầu thường kỳ. Không những thế, nếu như các tín phiếu trước đây được giao dịch trên thị trường mở với ngân hàng Nhà nước để được vay tái cấp vốn thì quyết định lần này ngân hàng Nhà nước nói rõ là không được vay tái cấp vốn. Do dó, các ngân hàng thương mại khi thiếu hụt tạm thời thanh khoản cũng không thể sử dụng tín phiếu mình đang sở hữu để vay tái cấp vốn ngắn hạn 1- 2 tuần tại ngân hàng Nhà nước. Kỳ hạn của tín phiếu khá dài tới 364 ngày hay gần 1 năm.

– Từ tháng 2/2008, các loại lãi suất chủ đạo của ngân hàng Nhà nước

tăng cao hơn trước. Theo đó, lãi suất cơ bản tăng từ 8,25%/năm lên 8,75/năm, lãi suất tái cấp vốn tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm và lãi suất chiết khấu tăng

từ 4,5%/năm lên 6,0%/năm. [34]

Trong bối cảnh cung tiền Đồng ngày một cạn dần bởi các chính sách thắt

chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của ngân hàng Nhà nước, còn cầu vốn vẫn gia tăng theo độ nóng của thị trường bất động sản và vàng, các ngân hàng đã buộc phải tăng lãi suất tiền gửi nhằm thu hút khách hàng. Chỉ trong vòng một tuần đầu của năm 2008, đã có hơn 10 ngân hàng tăng lãi suất huy động tiết kiệm lên mức 10%/năm. Trong đó có OCB, SCB, ACB, Techcombank, Eximbank¼ Ngân hàng SHB bắt đầu từ 15/2/2008 cũng bắt đầu tăng lãi suất tiền gửi VND trên toàn hệ thống.