REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng thời
gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REIT. Về nguyên tắc, REIT cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật. Tuy nhiên, REIT có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT được phân phối cho cổ tức. Hai REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo
vào tháng 9 năm 2001. Đến nay, thị trường REIT Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REIT
niêm yết với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ JPY.
REIT có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. REIT ở Nhật thường có cấu trúc là một công ty. Những REIT đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấu trúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập. Hơn nữa, các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối với nhà đầu tư hơn. Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REIT niêm yết đều có cấu trúc như một công ty. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng; có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REIT Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.
