VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Đây chính là việc xây dựng thương hiệu cho hàng hoá sức lao động Việt Nam. Các biện pháp cụ thể như sau:

+ Tuyển chọn thật kỹ, đào tạo kỹ trước khi đưa lao động đi.

Muốn vậy, bản thân doanh nghiệp xuất khẩu lao động phải chủ động trong việc cung cấp nguồn lao động nghĩa là luôn có sẵn trong tay lực lượng lao động có trình độ sẵn sàng đi xuất khẩu lao động bất cứ lúc nào.

+ Có biện pháp quản lý chặt chẽ người lao động đi làm việc ở nước ngoài.

Để thực hiện được điều này cần có sự phối chặt chẽ giữa doanh nghiệp xuất khẩu lao động, đại sứ quán của Việt Nam tại quốc gia đó, cục hợp tác với nước ngoài và gia đình người lao động đi xuất khẩu lao động. Cần có những biện pháp xử phạt hành chính và tài chính thật nghiêm để phạt những người lao động đi xuất khẩu vô kỷ luật, vi phạm luật pháp nước ngoài.

+ Có các biện pháp để người sử dụng nước ngoài tin và quen dùng lao động Việt Nam.

Đối với từng thị trường có những đặc điểm riêng nên cần căn cứ vào đó để giáo dục ý thức của người lao động đi xuất khẩu để họ có những hành vi cư xử phù hợp, không làm mất lòng người sử dụng lao động thậm chí là còn phải gây được thiện cảm với người sử dụng lao động.

+ Có các biện pháp để bảo vệ quyền lợi cho lao động Việt Nam tránh xảy ra tranh chấp gây thiệt hại cho các bên. Chúng ta rất cần lấy lòng của người sử dụng lao động nước ngoài nhưng không phải vì thế mà chúng ta nhân nhượng cho những hành vi xâm phạm đến quyền lợi của người lao động, xâm phạm đến danh dự của người lao động. Vì thế doanh nghiệp cần lưu ý điều này khi ký kết hợp đồng với đối tác nước ngoài. Để doanh nghiệp bảo vệ lợi ích cho người lao động tránh vì lợi nhuận mà bán rẻ lao động trong nước thì nhà nước cần có những quy định luật pháp rõ ràng về vấn đề này.

• Phối hợp chặt chẽ bộ, ngành có liên quan với các địa phương và với doanh nghiệp xuất khẩu lao động.

Cần có sự cải cách thủ tục hành chính ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực này để tăng cường sự hợp tác giữa các thành phần trên. Mục tiêu của biện pháp trên là để tránh các vụ lừa đảo đồng thời tăng quản lý nhà nước trong xuất khẩu lao động. Các rủi ro trong xuất khẩu lao động sẽ giảm xuống do có sự ràng buộc giữa các bên. Sự phối hợp chặt chẽ trong hoạt động xuất khẩu lao động cũng là điều kiện tiền đề để hoạt động này đạt kết quả tốt hơn. Bộ lao động – thương binh và xã hội cần tổ chức theo định kỳ các buổi báo cáo về tình hình xuất khẩu lao động của các địa phương trong cả nước, các cuộc hội thảo trao đổi kinh nghiệm giữa các địa phương, các hội nghị tổng kết đánh giá tình hình xuất khẩu lao động chung, đánh giá vai trò cũng như điểm mạnh, điểm yếu của các địa phương, các doanh nghiệp trong xuất khẩu lao động chung của cả nước. Bên cạnh đó bộ cần thường xuyên hướng dẫn chỉ đạo thực hiện xuất khẩu lao động tăng cường công tác kiểm tra trong lĩnh vực này cũng như lắng nghe ý kiến phản hồi từ phía các doanh nghiệp, các địa phương để có những biện pháp điều chỉnh cho hợp lý hay có các văn bản giải thích thắc mắc kịp thời.

Thị trường BĐS văn phòng công sở hiện nay đang phát triển mạnh mẽ cả về quy mô và chất lượng như đã nói ở trên.Tuy nhiên cũng giống như thị trường của các loại hàng hoá khác, thị trường BĐS văn phòng công sở cũng chịu sự chi phối, tác động của nhiều nhân tố trong quá trình phát triển của nó.

Tình hình phát triển kinh tế xã hội:

Trong nền kinh tế tăng trưởng phát triển, các doanh nghiệp đều có nhu cầu muốn mở rộng quy mô sản xuất, thành lập văn phòng giao dịch ở nhiều nơi mà đặc biệt là ở những trung tâm lớn. Lúc này thị trường văn phòng phải tăng lên cả về quy mô và chất lượng để đáp ứng đủ nhu cầu của phát triển kinh tế.Cụ thể như năm 2007 và năm 2008, cầu về văn phòng cho thuê tăng đột biến khiến các nhà đầu tư phải có những biện pháp để tăng nguồn cung trên thị trường nhanh chóng, đáp ứng đươc nhu cầu khách hàng.Bên cạnh đó khi nền kinh tế suy thoái thì nhu cầu về văn phòng giảm. Điển hình như các quý vừa qua của năm 2009 mặc dù giá thuê văn phòng giảm nhưng tỷ lệ trống ở các văn phòng vẫn cao.Bởi vì lúc này nhiều doanh nghiệp đã cắt giảm chí phí riêng trong đó có chi phí về văn phòng.

Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc trong các cơ quan hành chính, văn phòng

Nền kinh tế chúng ta hiện nay đã và đang thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá.Những công việc lao động thủ công dần dần được thay thế bằng các dây chuyền máy móc hiện đại.Đặc biệt ở các thành phố lơn như Hà Nội.Tỷ trọng lao động trong nông nghiệp ngày càng giảm, tỉ trọng lao động trong công nghiệp và dịch vụ tăng nhanh.Lúc này nền kinh tế càng phát triển theo hướng tri thức, càng có nhiều người lao động trí óc nhiều hơn.Hàng loạt các chi nhánh ngân hàng mở ra, các công ty thành lập nhiều hơn.Hút lượng lao động vào khu vực này lớn cho nên nhu cầu thuê văn phòng ngày càng nhiều.Điều này được giải thích rõ nét nhất đó chính là vào giai đoạn năm 2007 khi mà Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO.Hàng loạt các công ty được mở ra và lượng người tham gia vào các cơ quan hành chính tăng nhanh chóng, và bỗng nhiên lượng cung Văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội không thể đáp ứng được.Chúng ta có thể thấy cầu về Văn phòng cho thuê giai đoạn này rất cao.Và bây giờ, có thể nói do xu hướng tăng lượng người làm việc trong lĩnh vực hành chính cho nên đã ảnh hưởng đến lượng cung Văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội.

Khu văn phòng Pacific Place có vị trí thuận lợi, nằm trong khu vực trung tâm của thành phố Hà Nội, nằm trên trục giao nhau của hai con đường Phan Bội Châu và Lý Thường Kiệt. nơi tập chung các bộ ban ngành chính phủ, các tổ chức quốc tế cũng như các nhà hàng cao cấp, khách sạn năm sao, trung tâm mua sắm. Đồng thời đây cũng là khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất., có thể nói khu văn phòng Pacific Place có lợi thế về vị trí so với nhiều khu văn phòng hạng A khác trong thành phố Hà Nội. Tòa nhà Pacific Place ngoài việc sở hữu khuvăn phòng hạng A còn cung cấp những căn hộ sang trọng hạng A tạo nên một khối liên kết văn phòng – nhà ở, một lợi thế mà không phải khu văn phòng hạng A nào cũng có được. Với khả năng cung cấp 18.000 m2 diện tích sàn cho văn phòng hạng A, khu văn phòng Pacific Place sở hữu một diện tích sàn tương đối lớn, có khả năng đáp ứng cho những công ty có quy mô lớn, hiện Pacific Place đang là trụ sở của các công ty nổi tiếng như IBM, Savills, HSBC…

Với những lợi thế có được, khu văn phòng Pacific Place có giá thuê khoảng 45$/m2 (đã bao gồm thuế và dịch vụ của toà nhà) ở mức trung bình so với các khu văn phòng khác của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung. Với những lợi thế về vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ cũng như giá thuê có tính cạnh tranh, khu văn phòng Pacific Place nhanh chóng được đăng ký thuê dài hạn toàn bộ diện tích 18.000 m2 sàn khi mà công trình còn chưa hoàn thành.

Kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng đang trong thời kỳ suy thoái, hiện tượng nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước thu hẹp việc kinh doanh sản xuất cũng như cắt giảm nhân sự. Sức cầu giảm nhiều đã làm cho giá cho thuê văn phòng nói chung có xu hướng giảm giá mạnh, những khu văn phòng hạng A cũng không nằm ngoài xu thế trên. Giá thuê văn phòng cạnh tranh sẽ làm cơ sở và đẩy mạnh phát triển kinh tế, và Việt Nam phải nhanh chóng giữ lấy lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong việc giảm bớt chi phí vận hành doanh nghiệp trong đó có tiền thuê văn phòng trong tình hình kinh tế hiện nay.

Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và thẩm định giá của công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá chào thuê văn phóng hạng A cuối Qu‎ý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Giá văn phòng hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ 8% và tòa nhà mới 19%. Nguồn cung mới trên thị trường cũng đang tăng lên mạnh, nhưng nhu cầu về văn phóng lại không tăng mạnh. Chính vì thế, đã tác động làm giá giảm xuống. Hết năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 300 – 400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 con số này có thể tăng lên khoảng 500 nghìn m2 sàn văn phòng.

Như đã trình bày ở trên, xuất khẩu lao động là một biện pháp để giải quyết việc làm công ty Hàn Quốc cho người lao động. Nhưng chúng ta cũng cần lưu ý rằng việc tiến hành xuất khẩu lao động hiện nay đã bước sang một thời kỳ mới_ thời kỳ xuất khẩu lao động chịu sự tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Quá trình này sẽ tạo ra những thuận lợi và cả những khó khăn cho công tác xuất khẩu lao động. Vì thế, cần có những chiến lược, chính sách và bịên pháp cụ thể cho xuất khẩu lao động. Và chúng ta cũng cần khẳng định rằng: ba phạm trù trên có mối quan hệ rất chặt chẽ, không thể tách rời. Giải quyết việc làm công ty Hàn Quốctrong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế đặt ra những yêu cầu, những thách thức không giống giai đoạn trước. Người lao động không chỉ cần có việc làm, có thu nhập đủ sống mà cần cả những môi trường làm việc đảm bảo sự an toàn, tính mạng, sức khoẻ cho họ; cần cả những phúc lợi xã hội mà họ sẽ nhận được thông qua quá trình lao động. Và xuất khẩu lao động với tư cách là một giải pháp tạo việc làm công ty Hàn Quốcsẽ phải có những bước đi như thế nào để đáp ứng được những yêu cầu trên. Ngược lại, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sự di chuyển tự do lao động quốc tế sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn và đó có thể là nguy cơ đẩy cao sự mất việc làm tiếng Hàn của người lao động trong nước, tạo sức ép việc làm công ty Hàn Quốctăng lên. Tuy vậy, hội nhập kinh tế quốc tế cũng còn có thể tạo ra nhiều cơ hội việc làm công ty Hàn Quốccho lao động trong nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất khẩu lao động góp phần giải quyết việc làm. Tóm lại, giữa xuất khẩu lao động, giải quyết việc làm, hội nhập kinh tế quốc tế luôn có mối quan hệ tác động qua lại và mang tính biện chứng.

+ Chất lượng lao động:

Về sức khoẻ: nói chung sức khoẻ lao động Việt Nam phù hợp với công việc giúp việc gia đình, làm việc trong nhà máy. Còn với các công việc như đi biển, công nghiệp xây dựng nhất là ở khu vực Trung Đông thì chưa đạt yêu cầu. Nhiều lao động không chịu nổi điều kiện làm việc nặng nhọc và điều kiện thời tiết khắc nghiệt đã bỏ về nước.

Về trình độ tay nghề: còn khá kém, chưa đáp ứng đựơc yêu cầu của người sử dụng lao động. Lao động nước ta hiện nay tập trung chủ yếu làm các công vịêc lao động phổ thông và các công việc có hàm lượng kỹ thuật thấp vì thế thu nhập của người lao động thường không cao. Ví dụ: muốn vào làm việc ở Nhật Bản, Hàn Quốc chúng ta phải đưa lao động đi với danh nghĩa là TNS vì những nước này chưa cho phép nhập khẩu lao động không có trình độ chuyên môn hay trình độ chuyên môn thấp. Họ chỉ nhận những lao động có trình độ kỹ thụât cao. Đây cũng là thịêt thòi với lao động Việt Nam vì TNS không được hưởng chế độ đãi ngộ về lương bổng ngang bằng lao động. Hãy so sánh với Ân Độ, hàng năm số lao động đi làm việc ở nước ngoài không nhiều nhưng đã chuyển về trong nước một số tiền khổng lồ là 11 tỷ USD/năm là do lao động của họ chủ yếu làm việc trong lĩnh vực kỹ thuật cao, công nghệ cao.

Về trình độ ngoại ngữ: rất kém. Nhiều tranh chấp lao động xảy ra cũng bắt nguồn do người lao động không hiểu ý của người sử dụng lao động bởi sự bất đồng ngôn ngữ. Nhiều lao động bị trả về nước trước thời hạn do không đạt yêu cầu về trình độ ngoại ngữ. Có thể nói nếu người lao động không biết một tý gì về ngoại ngữ thì không thể đưa đi làm việc ở nước ngoài được.

+ Kỷ luật lao động: lao động Việt Nam được tiếng là cần cù, chịu khó, thông minh nhưng cũng được biết đến với tiếng tăm là kỷ luật lao động kém bởi tỷ lệ lao động bỏ trốn, phá vỡ hợp đồng khá cao gây thiệt hại cho người sử dụng lao động. Mà ở các nước công nghiệp kỷ luật lao động là vấn đề rất được coi trọng.

Nguyên nhân của vấn đề trên bắt nguồn từ chỗ: đối tượng được đưa đi làm việc ở nước ngoài đa phần là lao động nông thôn. Những lao động này phần lớn là chưa qua một lớp đào tạo chính quy nào về nghề cả. Cuộc sống làm nghề nông ở một nước còn kém phát triển như Việt Nam đã vô tình hình thành nên trong họ tác phong chậm chạp, làm liều, thiếu sự gắn bó trong hợp tác lao động, thiếu hiểu biết về sản xuất công nghiệp. Nhiều người trong số họ còn chưa học hết phổ thông. Mặt khác, những lao động này hầu hết đều có cuộc sống rất khó khăn, khi đi làm việc ở nước ngoài luôn mang trên vai gánh nặng thu nhập rất lớn nên họ thường bất chấp tất cả miễn là kiếm được tiền cao.

ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, nâng cao năng lực sản xuất công nghiệp:

Trong 20 năm qua ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM đóng một vai trò quan trọng cho sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và cho ngành công nghiệp nói riêng, trong đó từng bước trở thành nguồn đầu tư quan trọng của Quốc gia, góp phần phát triển các ngành công nghiệp và tạo công ăn việc làm công ty Hàn Quốccho người lao động. Nhiều công trình lớn đã hoàn thành đưa vào sản xuất, phát huy hiệu quả đầu tư, nhiều công trình trọng điểm làm cơ sở cho tăng trưởng giai đoạn sau đó được khởi công và đẩy nhanh tiến độ, nhất là các công trình điện, dầu khí, công nghiệp nặng, công nghiệp phục vụ xuất khẩu…

Tốc độ tăng trưởng công nghiệp của khu vực kinh tế có vốn ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM cao hơn mức tăng trưởng công nghiệp chung của cả nước, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH), tăng tỷ trọng của khu vực kinh tế có vốn ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM trong ngành công nghiệp qua các năm (từ 23,79% vào năm 1991 lên 40% năm 2004, 41% năm 2005 và năm 2006).

        Giá trị sản xuất công nghiệp của khu vực kinh tế có vốn ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM trong 5 năm qua chiếm trung bình 42,5% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước. Cụ thể tỷ trọng trên tăng từ 41,3% vào năm 2000 lên 43,7% vào 2 năm 2004 và 2005. Đặc biệt, một số địa phương (Bình Dương, Đồng Nai, Vĩnh Phúc..) tỷ lệ này đạt đến 65-70% giá trị sản xuất công nghiệp của địa bàn.

ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM đã tạo ra nhiều ngành công nghiệp mới và tăng cường năng lực của nhiều ngành công nghiệp như dầu khí, công nghệ thông tin, hóa chất, ô tô, xe máy, thép, điện tử và điện tử gia dụng, công nghiệp chế biến nông sản thực phẩm, da giày, dệt may… Hiện ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM đóng góp 100% sản lượng của một số sản phẩm công nghiệp (dầu khí, thiết bị máy tính, máy giặt, điều hòa), 60% cán thép, 33% hàng điện tử, 76% dụng cụ y tế chính xác, 49% sản phẩm da giày, 55% sản lượng sợi, 25% hàng may mặc.

ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM đã góp phần hình thành và phát triển trong cả nước hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao tương đối đồng bộ và hiện đại, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn ở một số địa phương đất đai kém màu mỡ.

ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM thúc đẩy chuyển giao công nghệ:

ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM góp phần thúc đẩy chuyển giao công nghệ tiên tiến vào Việt Nam, phát triển một số ngành kinh tế quan trọng của đất nước như viễn thông, thăm dò và khai thác dầu khí, hoá chất, cơ khí chế tạo điện tử, tin học, ô tô, xe máy… Nhất là sau khi Tập đoàn Intel đầu tư 1 tỷ đô la Mỹ vào Việt Nam trong dự án sản xuất linh kiện điện tử cao cấp, đã gia tăng số lượng các dự án đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao của các tập đoàn đa quốc gia (Canon, Panasonic, Ritech.v.v)

Nhìn chung, trình độ công nghệ của khu vực ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM cao hơn hoặc bằng các thiết bị tiên tiến đã có trong nước và tương đương các nước trong khu vực. Hầu hết các doanh nghiệp có vốn ĐTTNN áp dụng phương thức quản lý tiên tiến, được kết nối và chịu ảnh hưởng của hệ thống quản lý hiện đại của công ty mẹ.

Trong nông-lâm-ngư nghiệp, ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM đã tạo ra một số sản phẩm mới có hàm lượng kỹ thuật cao và các cây, con giống mới.

Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.

Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.

2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch

Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn.

Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.

`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển.

Định nghĩa

Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh hay đạo đức kinh doanh (business

ethics) là một khái niệm nằm trong đạo đức nghề nghiệp. Giáo sư Phillip V. Lewis

từ trường Đại học Abilene Christian, Hoa Kỳ đưa ra khái niệm về đạo dức kinh

doanh như sau:

” Đạo đức kinh doanh là tất cả những quy tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực đạo

đức hoặc luật lệ để cung cấp chỉ dẫn về hành vi ứng xử chuẩn mực và sự trung thực

(của một tổ chức) trong những trường hợp nhất định.”

Điều khó khăn nhất trong nghiên cứu đạo đức nói chung và đạo đức kinh

doanh nói riêng, chính là xác định cái gì đúng và cái gì sai. Điều được coi là đúng đắn về mặt đạo lý với người này có thể không đúng với người khác, những điều hôm nay còn đúng thì mai đã thành sai. Lewis đã đặt tên nó là “Trường hợp đặc trưng – những tình huống mà sự lúng túng trong suy xét đạo lý cá nhân cần đến phán quyết mang tính đạo đức”.

Để giải quyết trường hợp đó, Ferrels và John Fraedrich có một cách định

nghĩa khác về đạo đức kinh doanh:

“Đạo đức kinh doanh bao gồm những nguyên tắc cơ bản và tiêu chuẩn điều

chỉnh hành vi trong thế giới kinh doanh. Tuy nhiên, việc đánh giá một hành vi cụ thể là đúng hay sai, phù hợp với đạo đức hay không sẽ được quyết định bởi nhà đầu tư, nhân viên, khách hàng, các nhóm có quyền lợi liên quan, hệ thống pháp lý cũng

như cộng đồng.”8

Vai trò của đạo đức kinh doanh đối với doanh nghiệp

        Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện đạo đức trong kinh doanh chính là cách

tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn. Một khách hàng vừa lòng, sẽ quay lại với doanh nghiệp và kéo tới cho doanh nghiệp những khách hàng khác. Ngược lại, một khách hàng không vừa lòng sẽ không bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàng khác.

        Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên:

Doanh nghiệp càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tận tâm với

doanh nghiệp. Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh minh bạch, trong sáng. Một môi trường làm việc trung thực, công bằng sẽ gây dựng được nhân nguồn lực quý giá cho doanh nghiệp.

        Góp phần điều chỉnh hành vi của doanh nhân:

Các doanh nhân phải luôn luôn tự xem xét và điều chỉnh những hoạt động

của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức kinh doanh đã được thừa nhận. Khi ở vị trí điều hành doanh nghiệp, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng. Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn với doanh nghiệp, với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn.

        Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp:

Một doanh nghiệp quan tâm tới đạo đức kinh doanh sẽ có được sự trung

thành của nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư và sự ủng hộ tích cực của cộng đồng. Điều này không phải doanh nghiệp nào cũng làm được và cũng không phải có tiền là tạo dựng được.

 Góp phần nâng cao lợi nhuận của doanh nghiệp:

Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạo

quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn “Văn hóa công ty và chỉ số hoạt động hữu ích” đã cho thấy, trong vòng 11 năm, những công ty “đạo đức cao” đã nâng được thu nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ “đạo đức trung bình” chỉ đạt 36%. Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽ cao hơn. Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đâu từ, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều.

Các trường hợp tranh chấp cụ thể nằm ngoài hợp đồng cần được phân xử bởi

Hội đồng theo Điều 17:

– Trường hợp 1: Người môi giới đăng bản trả thù lao cho một người môi giới

hợp tác, sau đó một người môi giới hợp tác khác khiếu nại cho rằng chính mình mới là người có công trong thương vụ. Trong trường hợp này, người khiếu nại (nguyên cáo) có thể chỉ định người môi giới hợp tác đầu tiên là bị cáo, người môi giới đăng bản sẽ không có vai trò gì trong tranh chấp. Nhưng nếu như người khiếu nại chỉ định người môi giới đăng bản là bị cáo, thì người môi giới đăng bản này có thể chỉ định người môi giới hợp tác đầu tiên là bên đối chất thứ ba.

– Trường hợp 2: Khi một đại diện cho người mua/đi thuê được người bán/cho

thuê trả thù lao, không phải cho người môi giới đăng bản, từ đó người môi giới đăng bản giảm tiền hoa hồng cho các người môi giới hợp tác và người môi giới hợp tác khiếu nại cho rằng mình đã giúp bán/cho thuê ngôi nhà. Nếu người khiếu nại chỉ định người môi giới đầu tiên là bị cáo, người môi giới đăng bản sẽ không có vai trò gì trong tranh chấp. Nhưng nếu người khiếu nại chỉ định người môi giới đăng bản là bị cáo thì người môi giới đăng bản có thể chỉ định người môi giới hợp tác đầu tiên là bên đối chất thứ ba.

– Trường hợp 3: tương tự với trường hợp 2 chỉ khác ở một điểm là người đại

diện người mua/đi thuê không phải nhận thù lao từ người bán/cho thuê mà nhận từ người mua/đi thuê, từ đó người môi giới đăng bản giảm thù lao cho người môi giới hợp tác khác.

– Trường hợp 4: Trong hợp đồng môi giới đăng bản BĐS, người môi giới

đăng bản đã được nhận thù lao. Xuất hiện người môi giới đăng bản khác khiếu nại người môi giới đăng bản đầu tiên về quyền được nhận thù lao của mình trong thương vụ BĐS này.

– Trường hợp 5: Đại diện của người mua/đi thuê được người bán/cho thuê trả

thù lao, và do đó người môi giới đăng bản bị giảm bớt tiền hoa hồng mà người bán/cho thuê phải trả. Người môi giới đăng bản cho rằng thương vụ thành công là nhờ họ, việc tranh chấp sẽ được đưa ra phân giữa người môi giới đăng bản và đại diện của người mua/đi thuê.

Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung – cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như “con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 – 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng 2 – 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi… Như vậy, những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện pháp hành chính đưa ra nhưng ít có tính khả thi. Chẳng hạn như ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trường những quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống.

Thực tế quản lý thuế bất động sản thời gian qua cho thấy, mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việc quản lý các đối tượng chịu thuế, nhưng cho đến nay, ngành thuế mới chỉ quản lý được dưới 90% đối tượng chịu thuế. Giữa diện tích đất do ngành thuế quản lý để thu thuế và diện tích đất qua thống kê, đo đạc của ngành địa chính còn có sự chênh lệch khá lớn. Việc chưa nắm được đầy đủ đối tượng nộp thuế là do sự phối kết hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan địac hính, UBND xã, phường, thị trấn trong việc xác định loại, hạng, diện tích đất tính thuế và đối tượng nộp thuế chưa chặt chẽ; việc cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng, nhất là đối với đất ở, đất chuyên dùng đạt tỷ lệ quá thấp; thị trường không chính thức hoạt động mạnh, hiện tượng mua bán trao tay, không kê khai nộp thuế diễn ra phổ biến, nhiều trường hợp mua xong nhưng không sử dụng, cơ quan thuế không xác định được chủ sử dụng đất; nhiều hộ gia đình cán bộ, công nhân viên của Nhà nước, của các doanh nghiệp, của các đơn vị quốc phòng được phân đất làm nhà ở nhưng chưa tách quỹ đất này ra khỏi quỹ đất thuộc trụ sở làm việc; việc tổ chức chỉ đạo UBND xã, phường, thị trấn, các chi cục thuế còn nhiều hạn chế, hệ thống uỷ nhiệm thu mỏng, yếu, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý thu nộp từ khâu lập sổ thuế đến tổ chức thu tiền thuế, theo dõi thu nộp.Bên cạnh đó, hiện tượng nợ đọng tiền thuế cũng diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. Ngay tại Hà Nội tính đến hết năm 2001, có 49.346 tổ chức, hộ gia đình còn nợ đọng thuế nhà đất với nợ luỹ kế lên tới 6.778 tấn thóc, bằng 37,7% số thu hàng năm. Do đó, việc tăng cường công tác quản lý thuế bất động sản đặt ra hết sức cấp bách.

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: “TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức được hình thành.

Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân… Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản.

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường có quy mô lớn và có lịch

sử phát triển từ lâu đời. Bất động sản ở Mỹ được chia làm 5 loại:

– Bất động sản dân sinh: gồm có nhà ở cho một hộ gia đình, nhà ở cho

nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động.

– Bất động sản bán lẻ.

– Bất động sản dành cho khu vực văn phòng.

– Bất động sản dành cho sản xuất.

– Kho bãi¼

Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ

USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia. Trong đó, gần 70% là thuộc khu vực bất động sản dân sinh với 6122 tỷ USD. Nếu xét trong khu vực bất động sản dân sinh thì có tới 90% là thuộc khu vực nhà ở dành cho một hộ gia đình.

Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990

Khu vực         Tỷ USD         Tỷ lệ %

BĐS dân sinh (Residential)         6122         69,8

Nhà ở cho gia đình gồm một thế hệ 5419         61,7

(single-family homes)

Nhà ở cho gia đình gồm nhiều thế 552         6,3

hệ (multifamily)

Chung cư (Condominiums)         96         1,1

Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực

bất động sản dân sinh. Theo số liệu được công bố bởi trưởng ban dự trữ liên bang Mỹ, tổng tài sản trong khu vực bất động sản dân sinh (houshold real estate assets) là khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006. Trong đó, vay thế chấp là 9,8 nghìn tỷ USD. Như vậy, giá trị bất động sản ròng (Net housing wealth) là vào khoảng 11 nghìn tỷ USD. Nếu xét tỷ lệ tài sản ròng này trong GDP, ta có thể thấy nó biến động theo thời gian, giảm từ 78% vào năm 1987 xuống còn 60% sau 10 năm. Tỷ lệ này tăng cao nhất là vào năm 2005 với 85% và sau đó bắt đầu trượt dốc vào năm 2006.

Bất động sản cũng đóng góp vào GDP một tỷ lệ đáng kể thông qua đồ

thị dưới đây:

Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng

10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy các ngành khác phát triển.

Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy

sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm 1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng

19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.

Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân

có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính, và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu, đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch vụ y tế.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh

tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt

nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt

hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35% trong giai đoạn 1929 đến 1933.

Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại

suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản.

Như chúng ta đã chứng kiến, việc thay đổi lãi suất liên tục của FED đã

có tác động lớn đến thị trường bất động sản của Mỹ. Năm 2001, sau khi FED 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế đang trên đà suy thoái, thị trường bất động sản ngay lập tức đã nóng lên và kéo dài tình trạng bong bóng cho tới giữa năm 2005. Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát khiến cho thị trường không kịp phản ứng, đặc biệt là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả các khoản lãi và nợ đến hạn. Bong bóng bất động sản bị vỡ tung, kéo theo đó là sự sụp đổ của cả hệ thống cho vay thế chấp khổng lồ của Mỹ. Các tổ chức tài chính cũng chịu thiệt hại nặng nề.

Ở Việt Nam, mối liên hệ đó cũng không nhỏ. Cũng với mục tiêu kiềm

chế lạm phát, tháng 2/2008, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một loạt các chính

sách thắt chặt tiền tệ khá “mạnh tay”:

– Quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11%, mở rộng thêm

phạm vi tiền gửi dự trữ bắt buộc và ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn cũng phải thực hiện tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Theo đó, từ đầu tháng 2/2008, tổng cộng có gần 20000 tỷ đồng các ngân hàng thương mại phải nộp dự trữ bắt buộc tăng thêm cho ngân hàng Nhà nước.

– Ngày 15/2/2008, ngân hàng Nhà nước công bố quyết định phát hành

20300 tỷ đồng tín phiếu ngân hàng bắt buộc. Các ngân hàng phải mua 20300 tỷ đồng tín phiếu cùng một lúc, gấp từ 20 – 40 lần so với mức 500 tỷ – 1000 tỷ đồng tín phiếu trong các phiên đấu thầu thường kỳ. Không những thế, nếu như các tín phiếu trước đây được giao dịch trên thị trường mở với ngân hàng Nhà nước để được vay tái cấp vốn thì quyết định lần này ngân hàng Nhà nước nói rõ là không được vay tái cấp vốn. Do dó, các ngân hàng thương mại khi thiếu hụt tạm thời thanh khoản cũng không thể sử dụng tín phiếu mình đang sở hữu để vay tái cấp vốn ngắn hạn 1- 2 tuần tại ngân hàng Nhà nước. Kỳ hạn của tín phiếu khá dài tới 364 ngày hay gần 1 năm.

– Từ tháng 2/2008, các loại lãi suất chủ đạo của ngân hàng Nhà nước

tăng cao hơn trước. Theo đó, lãi suất cơ bản tăng từ 8,25%/năm lên 8,75/năm, lãi suất tái cấp vốn tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm và lãi suất chiết khấu tăng

từ 4,5%/năm lên 6,0%/năm. [34]

Trong bối cảnh cung tiền Đồng ngày một cạn dần bởi các chính sách thắt

chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của ngân hàng Nhà nước, còn cầu vốn vẫn gia tăng theo độ nóng của thị trường bất động sản và vàng, các ngân hàng đã buộc phải tăng lãi suất tiền gửi nhằm thu hút khách hàng. Chỉ trong vòng một tuần đầu của năm 2008, đã có hơn 10 ngân hàng tăng lãi suất huy động tiết kiệm lên mức 10%/năm. Trong đó có OCB, SCB, ACB, Techcombank, Eximbank¼ Ngân hàng SHB bắt đầu từ 15/2/2008 cũng bắt đầu tăng lãi suất tiền gửi VND trên toàn hệ thống.

Vốn khác

Ngoài những nguồn tài trợ trong nước như trên thì thị trường bất động sản Việt

Nam còn được đầu tư bởi các nguồn tài trợ nước ngoài. Trong những năm gần đây nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam liên tục tăng đặc biệt sau 2 năm Việt

Nam gia nhập WTO:

Chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn FDI vào Việt Nam là FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Sang năm 2008 mặc dù chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế nặng nề, cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng đối với bất động sản được áp dụng nghiêm khắc, cung cầu bất động sản mất đối và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản¼đã khiến thị trường bất động sản lao dốc và “nằm ngủ đông” tuy nhiên số vốn đầu tư vào bất động sản vẫn ở mức cao.

Tính đến hết tháng 3.2009 tuy nền kinh tế gặp khó khăn nhưng số vốn FDI tăng thêm tăng 34% so với cùng kì năm ngoái cho thấy các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam vẫn tin tưởng và lạc quan vào cơ hội phát triển. Tuy nhiên làn sóng FDI vào Việt Nam chỉ bằng 60% so với cùng kì năm ngoái. Theo thông tin từ hiệp hội bất động sản Việt Nam 4 tháng đầu năm Việt Nam thu hút được 6,3 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ. Trong đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản.

Trong báo cáo mới đây của tập đoàn PricewaterhouseCoopers và tổ chức Urban Land Institute có trụ sở tại Mỹ cho thấy thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có triển vọng phát triển nhất tại Châu Á – Thái Bình Dương trong lĩnh vực bất động sản.

Tỷ trọng FDI đầu tư vào công nghiệp và xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn đạt trên 56%;

dịch vụ chiếm trên 40%. Trong tổng vốn đầu tư vào dịch vụ thì đầu tư bất động sản chiếm trên 50%. Đầu tư, xây dựng văn phòng – căn hộ vẫn là lĩnh vực thu hút số vốn nhiều nhất với hơn 9 tỷ USD.

Gần đây có một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Indochina Capital lập quỹ Indochina Land Holdings 1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD). Riêng quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 3.2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và đã tăng vốn lên 595 triệu USD. Mới đây Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore – Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD.

Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự tinh vi và phức tạp gia tăng đáng kể bởi các

thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu đầu tư tăng mạnh. Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế, tầm quan trọng của thị trường bất động sản và thị trường tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời: thị trường chứng khoán, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam đánh dấu bước tiến tới đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam.

Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Theo dòng thông tin đầu năm về hoạt động kinh doanh chứng khoán có lãi của nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi đáng kể được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. Sau đó, khi thị trường chứng khoán Việt Nam không thể quay trở lại mức đỉnh cao 1173 điểm của ngày 18/3/2007 và liên tục trồi sụt, xu hướng bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn, theo các khảo sát liên tục của giới truyền thông. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế Việt Nam. Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng: bất động sản, vốn, tiền tệ không phải ngoại lệ. Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này được ghi nhận từ thực tế vận động và các sự kiện kinh tế.

Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ

sở, niềm tin cho nhà đầu tư

Chức năng chính của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp là phân tích, xếp

hạng tín nhiệm các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp; đánh giá và xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Công ty sẽ nắm giữ những vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các đối tượng.

Thứ nhất, đối với các tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc ra

quyết định cấp tín dụng, giám sát và đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn…

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư và thị trường chứng khoán là nhằm giúp họ có cơ sở để tham khảo, đối chiếu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro khi đầu tư; giúp cho các công ty chứng khoán lựa chọn một danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường chứng khoán thực hiện được dễ dàng, thuận lợi hơn.

Thứ ba, công ty này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh và độ tín nhiệm của mình trong sản xuất, kinh doanh cũng như trong quá trình hội nhập quốc tế; và thứ tư là sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được đối tượng quản lý của mình, có cơ sở để đưa ra những giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nói chung.

Ở Việt Nam hiện nay, định mức tín nhiệm các công cụ tài chính cung cấp cho nền kinh tế bằng cách gia tăng hiệu quả hoạt động của cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường tài chính. Trong khi việc định mức tín nhiệm các công cụ tài chính ngắn hạn quan trọng đối với toàn bộ hiệu quả của các thị trường tài chính, định mức tín nhiệm các công cụ tài

chính dài hạn hơn (như tín phiếu và trái phiếu) là tối quan trọng cho sự phát triển của thị

trường trái phiếu. Về mặt bản chất các công cụ thị trường vốn, rủi ro của một sự thay đổi trong độ tin cậy tín dụng của một người phát hành lớn hơn nhiều so với trường hợp của các công cụ tài chính ngắn hạn. Ngoài ra, khó khăn hơn cho nhà đầu tư để cân đo các rủi ro này trong thời hạn dài hơn mà không có sự phân tích chuyên gia định mức tín nhiệm.

Khi việc phát triển của dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát

triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế. Nhu cầu về các sản phẩm và dịch vụ như vật liệu xây dựng, lao động, thông tin¼ tăng lên sẽ hút nguồn vốn đáng kể đổ vào thị trường này. Bên cạnh đó, sự phát triển của BĐS sẽ làm tăng thêm tài sản cố định của xã hội thông qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật và là nguồn vốn đầu tư dài hạn, là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này sang người khác thông qua giao dịch mua bán. Vì BĐS có giá vốn trên thị trường, nên BĐS có thể được chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn tín dụng bằng thế chấp.

Ngày nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính càng chứng tỏ sức ảnh hưởng mạnh mẽ lên toàn bộ nền kinh tế. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. BĐS là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ bất động sản thường mang lại lợi nhuận lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khi việc vận hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Trong kinh doanh BĐS, khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế – Xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

Phát triển BĐS tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước

Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới

BĐS và mang lại những kết quả là:

– Làm tăng giá trị của BĐS: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ vốn

xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh thêm doanh thu và lợi nhuận.

– Kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS trên thị trường, làm tăng các

quan hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình

mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại¼

Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác)¼ Ngoài ra, Nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển dự án BĐS.

Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác

và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm việc. Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn¼), nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước, gas, viễn thông¼ và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện ích này.

• Tỷ lệ giao dịch phi chính qui cao. đây là một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường bất động sản . cùng với tính chất manh nha của thị trường , số lượng giao dịch phi chính qui chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng các giao dịch, với nhièu hình thức đa dạng chủ yếu là ở các đô thị (thị trường phi chính qui chiếm khoảng 70 – 80%giao dịch) về đất đai và bất động sản khác, thu hút sự tham gia của nhiều tổ chức cá nhân trong xã hội, kể cả cơ quan nhà nước, đòan thể doanh nghiệp nhà nước.

• Mất cân đối về cung cầu. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực kinh doanh bất động sản là rất lớn, chưa đáp ứng đựơc đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nhgiệp khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích văn phòng, khách sạn lại vượt xa cầu. Qua trọng hơn và đáng chú ý hơn là những bất động sản mà cung vượt xa cầu thường được hình thành từ nguồn gốc ngân sách nhà nước.

• Thị trường “nóng , lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động. Trong những năm gần đây , thị trường đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng năm 1997 – 1999 rồi lại sốt vào năm 2000 và lại bị “đóngbăng” rất ít các giao dịch từ đầu 2004 đến nay. Giá cả dễ biến động có lúc theo hướng nhảy vọt trongkhi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Còn tồn tại hai giá: giá do nhà nước qui định và gía thị trường. đây là yếu tố gây khó khăn cho các nhà kinh doanh bất động sản trong việc dự báo nhu cầu và đầu tư đáp ứngnhu cầu về bất động sản. điều này có ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư phát triển, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh.

• Qui trình mua bán phức tạp , qua nhiều khâu trung giankhông cần thiết, tốn nhiều thời gian , chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia của các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, ít nhiều còn mang tính chất “xin – cho”. để hòan thành một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều thủ tục rườm rà, phải đi lại nhiều.

• Các tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách trong quản lí điều hành của nhà nước về lĩnh vực bất động sản .Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của những phần tử thoái hóa, biến chất trong cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản.

• Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán bất động sản , góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ bất động sản. gây ra nhữngkhiếu kiện tranh chấpnhà đất (hiện tại 60 –70 %tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về nhà đất)

• Thiếu sự đồng bộ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ . người kinh doanh bất động sản cần vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để đầu tư (vốn vay thường chiếm tỷ trọng 60 – 80% vốn đầu tư cho dự án). người mua nhà cần vốn vay dài hạn để mua nhà trả góp…….việc vay thường kéo theo việc thế chấp bất động sản . các tổ chức bất động sản lớn còn huy động vốn thông qua thị trường chứng khóan.

• chính sách và biện pháp của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . giá đất đai qui địnhcủa nhà nước đã quá lạc hậu so với thực tế thị trường , nên không có tác dụng điềutiết thị trường.

Giá cả bất động sản ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn đang rất cao so với thế giới mặc dù thu nhập thuộc vào thu nhập thấp nhưng giá vẫn ngất ngưởng và vì vậy nhà đất là một nhu cầu có thực nhưng không đến tay được đại đa số người có thu nhập thấp của xã hội.

• Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn bất động sản không thể trở thành hàng hóa để tham gia vào thị trường giao dịch chính thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xét, thẩm định của cơ quan quản lí nhà nước các cấp. Tiến tới UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đang sử dụng và không có tranh chấp. đồng thời qui định rõ ràng thời hạn để xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn.

• Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế và chính sách hỗ trợ, khuyến khích cần được áp dụng một cách thống nhất , đói với doanh nghiệp thuộc mội thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hóa bất động sản. công tác đấu thầu quyền sử dụng đất cần được hòan thiện theo hướng tăng tỉ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngòai quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền “ om” công đẫn đến tiêu cực.

• Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời của các cơ quan, doanh nghiệp, nhà ở của dân. hiện tại, qui trình phát triển hiện đại hóa đô thị đang đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp gây ô nhiễm) từ nội thành , nội thị ra các vùng xung quanh. Việc tiến hành di dời này không thể tiến hành theo cơ chế bao cấp của nhà nước và cần phải tiến hành theo cơ chế thị trường, tuy nhiên đây là vấn đề phức tạp và có nhiều việc phải giải quyết. Trong thời gian tới,cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất có thể bán và mua quyền sử dụng đất tại nơi đến theo giá thị trường.

• Cho phép cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các tổ chức này nếu không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ. Nhu cầu sử dụng bất động sản tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện nay nhiều cơ quan nhà nước, nhiều đơn vị vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp đang rất xuống cấp, nhưng ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị này ra khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ.